本文来源于：美洲华联社

【美洲华联社4月10日洛杉矶报道】从达拉斯和明尼阿波利斯到纽约和洛杉矶，办公室空置或未得到充分利用，显示了在家办公时代的持久力。但是，对于渴望亲自召集团队的老板来说，干净的办公桌和安静的休息室不仅仅是一个头痛的问题。

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CNN的报道称，投资者和监管机构对最近银行倒闭后金融系统出现的问题迹象保持高度警惕，现在正关注20万亿美元的美国商业房地产市场的低迷。

就在该行业的贷款人努力应对利率迅速上升引发的动荡之际，办公室等建筑的价值正在暴跌。这可能会增加银行的痛苦，并引发人们对破坏性连锁反应的担忧。

康奈尔大学经济学教授Eswar Prasad表示：“尽管这对银行业来说还不是一个系统性问题，但人们对传染病的担忧是合理的。”

在最坏的情况下，对银行向商业房地产贷款的担忧可能会螺旋上升，促使客户提取存款。上个月，一场银行挤兑推翻了硅谷银行，扰乱了金融市场，并引发了人们对美国经济衰退的担忧。

当被问及商业房地产带来的危险时，美联储主席鲍威尔上个月表示，银行仍然“强大”和“有韧性”。但人们越来越关注美国贷款机构与房地产行业之间的联系。

财富管理公司Glenmede负责投资策略的副总裁Michael Reynolds表示：“我们正在密切关注。”。虽然他预计办公室贷款不会成为所有银行的问题，但“一两家”机构可能会发现自己“越位了”。

美国顶级银行家、摩根大通首席执行官Jamie Dimon周四对CNN表示，他无法确定今年是否会有更多银行倒闭。然而，他很快指出，目前的情况与2008年全球金融危机大不相同，当时“世界各地有数百家机构的杠杆作用太大。”

美国市场看起来最脆弱。然而，随着价格前景的恶化，欧洲央行和英格兰银行最近也警告称，商业房地产存在风险。

近几个月来，横跨办公室、公寓楼、仓库和商场的商业地产面临着巨大的压力。根据数据提供商Green Street的数据，美国3月份的价格比最近的峰值下降了15%。过去一年利率的快速上升令人痛苦，因为购买商业建筑通常是通过大额贷款融资的。

办公楼财产受到的打击最为严重。混合作业仍然很受欢迎，影响了许多建筑业主可以收取的租金。根据安全提供商卡斯特尔的数据，美国办公室的平均入住率仍不到2020年3月的一半。

Cohen&Steers房地产战略主管Rich Hill表示：“在贷款比过去十年少的时候，在家工作会给基本面带来压力。”。“这两个因素将导致估值大幅下降。”

随着经济放缓，麻烦可能会增加。Rich Hill认为，今年美国商业地产的估值可能会下降约20%至25%。对于办公室来说，下降幅度可能更大，超过30%。

提供商业房地产数据的Trepp公司董事总经理Matt Anderson说：“我很长一段时间以来都更担心。”。

紧张的迹象正在增加。Trepp称，借款人拖欠还款的商业办公楼抵押贷款比例正在上升，备受瞩目的违约成为头条新闻。今年早些时候，资产管理公司太平洋投资管理公司（PIMCO）旗下的一名房东拖欠了旧金山、纽约、波士顿和泽西城7栋写字楼近20亿美元的债务。

鉴于银行向该行业提供了大量贷款，这对银行来说是一个潜在的问题。高盛估计，55%的美国办公室贷款存在于银行资产负债表上。在硅谷银行和签名银行3月份倒闭后，地区和社区银行已经面临压力，占总数的23%。

Trepp的数据显示，今年年初，Signature Bank的商业房地产贷款组合在美国排名第十。第一共和国上个月从摩根大通和其他主要银行获得了300亿美元的救命稻草，位居第九。但与美国领先的房地产贷款机构富国银行等更大的竞争对手相比，两家公司在房地产资产中所占的份额要大得多。

过去十年商业地产价格的上涨为开发商及其银行家提供了一定程度的保护。但在接下来的几个月里，疼痛可能会加剧。

Trepp表示，银行持有的约2700亿美元商业房地产贷款将于2023年到期。大约800亿美元（近三分之一）用于办公财产。

估值暴跌将使房地产所有者更难再融资，他们可能会面临银行要求提供更多股权的请求。一些业主，尤其是那些老旧、不太理想的办公楼的业主，可能会认为考虑到市场环境，这笔费用不值得，于是干脆把钥匙交回来。

银行可能更喜欢这种选择，而不是启动旷日持久、昂贵的止赎程序。但这使他们处于拥有贬值财产的困境。

全球商业房地产服务巨头Jones Lang LaSalle (JLL)首席执行官Christian Ulbrich告诉CNN，“这是我们现在经常看到的情况。”。“问题是，在这种情况下，贷款人会怎么做，以及银行是否拥有如此庞大的贷款组合，以至于需要承担“重大损失”

如今，银行承受金融打击的能力越来越弱。规模较小的机构正在努力应对存款向规模较大的同行和提供更好回报的货币市场基金的外流。此外，随着利率攀升，银行对政府债券的投资一度被认为是低风险的，但现在却出现了亏损。

Capital Economics首席经济学家Neil Shearing表示，最糟糕的结果是出现了“厄运循环”。对商业房地产贷款敞口较大的银行的健康状况的质疑导致客户提取存款。这迫使贷款人要求还款，加剧了该行业的低迷，并进一步损害了银行的财务状况。这引发了更多的存款外流，形成“恶性循环”。

这不是目前的主要预期。自2008年金融危机以来，银行收紧了贷款标准，并使客户多样化。瑞银的数据显示，办公室贷款占美国银行总额的比例不到5%。Jones Lang LaSalle (JLL)的Ulbrich表示，尽管借贷成本的上升速度给商业房地产行业带来了巨大压力，但“历史上大部分时间”，商业房地产一直处于这一水平。”

Ulbrich说：“自我实现的预言总是有风险的，但我仍然相当乐观，事情会以一种易于理解的方式发展。”

最有可能的结果被认为是违约率上升，商业房地产行业获得资金的机会减少。据预测，银行将度过这场风暴，尽管它们的收入可能会受到打击。

然而，这并不意味着不会有溢出效应。

摩根士丹利财富管理公司首席投资官Lisa Shalett在本月给客户的一份报告中表示：“从历史上看，这种痛苦不仅伤害了房东和贷款给他们的银行家。”。她表示，非银行贷款机构、相关企业和投资者也可能受到伤害。

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